以下是关于多伦多购房税费的详细说明及计算方法，涵盖主要税种、适用场景及减免政策：
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### **一、主要购房税费类型及计算方式**
#### **1. 土地转让税（Land Transfer Tax, LTT）**
- **适用对象**：所有购房者（无论新房或二手房）。
- **征收范围**：
- **安省土地转让税**：全省统一征收。
- **多伦多市土地转让税**：仅针对多伦多市内的房产（其他城市仅需缴纳省税）。
- **计算方式（累进制税率）**：
| **房价区间** | **安省税率** | **多伦多市税率** |
|------------------------|---------------------|---------------------|
| ≤ $55,000 | 0.5% | 0.5% |
| $55,001 - $250,000 | 1.0% | 1.0% |
| $250,001 - $400,000 | 1.5% | 1.5% |
| $400,001 - $2,000,000 | 2.0% | 2.0% |
| > $2,000,000 | 2.5%（仅省税） | 无 |
- **示例计算（多伦多市房价$800,000）**：
- **安省税**：
$55,000×0.5% + ($250,000-$55,000)×1% + ($400,000-$250,000)×1.5% + ($800,000-$400,000)×2% = **$11,475**
- **多伦多市税**：同省税计算方式，总额**$11,475**
- **总土地转让税**：$11,475（省） + $11,475（市） = **$22,950**
- **首次购房者退税**：
- **安省退税**：最高$4,000（直接抵扣省税部分）。
- **多伦多市退税**：最高$4,475（抵扣市税部分）。
- **实际支付**：若房价≤$368,333，可全额退税，无需缴纳土地转让税。
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#### **2. 合并销售税（HST）**
- **适用对象**：
- **新房**：需缴纳13% HST（联邦5% + 省8%）。
- **二手房**：通常无需缴纳HST（卖家已承担）。
- **HST退税政策**：
- **自住房**：房价≤$45万，可退联邦HST的36%（最高$6,300）；房价$45万-$85万，部分退税。
- **投资房**：不可申请退税。
- **示例计算（新房$60万）**：
- HST总额：$600,000 × 13% = **$78,000**
- 联邦退税：$45万×5%×36% = $8,100（但联邦部分实际退税上限为$6,300）。
- **实际支付HST**：$78,000 - $6,300 = **$71,700**
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#### **3. 海外买家税（Non-Resident Speculation Tax, NRST）**
- **适用对象**：非加拿大公民/永久居民在“金马蹄地区”购房（包括多伦多、汉密尔顿、尼亚加拉等）。
- **税率**：15%（按房价总额计算）。
- **豁免条件**：
- 购房后4年内成为永久居民。
- 工签持有者（需全职工作满1年）或留学生（2年内全职读书）。
- **退税政策**：符合豁免条件可申请全额退税（需在购房后90天内提交材料）。
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#### **4. 物业税（Property Tax）**
- **征收方式**：按房产评估值（MPAC估值）的税率计算，多伦多市税率约0.6%-1.0%。
- **购房时需支付**：交割前按比例分摊卖方已预付的物业税。
- **示例计算（房价$100万，税率0.7%）**：
年物业税：$1,000,000 × 0.7% = **$7,000**
若交割日为年中（6月30日），买方需支付卖方：$7,000 × (6/12) = **$3,500**
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### **二、其他相关费用（非税但需预算）**
1. **律师费**：$1,500-$3,000（审查合同、产权交割）。
2. **验房费**：$400-$800（检查房屋结构及设施）。
3. **产权保险**：$300-$600（覆盖产权风险）。
4. **房屋保险**：年费$800-$2,000（自住房强制购买）。
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### **三、税费优化建议**
1. **优先申请首次购房者退税**：省+市最高可省$8,475。
2. **利用RRSP购房计划**：提取$35,000免税资金（需15年内归还）。
3. **非居民豁免NRST**：提前规划工签、学签或移民路径。
4. **新房HST退税**：确保开发商将退税直接抵扣房价。
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### **总结**
多伦多购房税费复杂，需重点关注土地转让税、HST及海外买家税，结合自身身份（居民/非居民、首购/投资）合理规划。建议提前咨询律师或会计师，确保合规并最大化利用优惠政策。
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